# 전세계약 주의할 점
# 전세 계약 주의사항
# 전세계약 체크리스트
전세를 구할 때 참고하면 좋은 체크리스트를 경기도(청)에서 발간하여 공유하여 봅니다.(글 끝쪽 아래 PDF 파일)
또한 전세 구할 때의 제 개인적인 생각을 몇 자 적어보았습니다.
개인적인 생각
- 등기부등본
사실 전세를 처음 구할 때는 부동산에서 등기부등본도 떼어주고 다 알아서 해주니 부동산 중개사들을 믿고 합니다. 하지만 등기부등본도 과거이력까지 친절하게 뽑아주는 부동산 중개사는 아직 못 만나 보았습니다. 같은 부동산에서 계약을 진행할 경우 부동산 중개사들은 대부분 집주인 편이다 보니 집주인 입장에서 불필요한 정보까지는 임차인에게 알리지는 않습니다. 등기부 등본은 현재 유효사항이 아닌 말소사항포함으로 직접 뽑아보시는 것이 제일 좋습니다.
- 은행대출이 있는 집의 경우
은행에서 대출이 있는 집을 구할 때는 크게 세 가지로 나뉩니다.
(1) 본인의 전세금으로 임대인 대출 말소
(2) 감액등기 조건으로 계약
(3) 은행대출이 있는 상태로 전입(계약)
첫 번째, 대출 말소의 경우는 매매할 때도 마찬가지지만 보통 잔금날(이사 들어가는 날) 집주인에게 잔금을 건네고 집주인은 은행대출을 모두 갚는 형태입니다. 이때 임차인도 임대인, 부동산 사장님과 함께 은행에 방문하여 업무를 처리하며 확인합니다.(근저당권 말소)
두 번째, 감액등기는 임차인이 전세대출 또는 전세보증보험 가입등 필요할 경우에 집주인이 감액등기 신청을 은행에 합니다. 이때 집주인에게는 10만원 이상의 비용이 발생하게 됩니다.(근저당 최고금액에 따라 다름) 그동안 집주인이 1억을 빌렸는데, 약 500만원 정도밖에 갚지 안았다면 감액등기는 큰 의미는 없을 것입니다.
마지막, 은행대출이 그대로 있는 상태로 전입하는 경우는 집값에 비해 은행대출(근저당)이 별로 없는 경우입니다. 물론 대출이 없는 집에 전세를 들어가는 것이 가장 안전한데요, 근저당이 있는 집이 전세가가 좀 더 낮은 경우가 많기에 은행대출이 있는 집에 들어가기도 합니다. 얼마큼의 대출이 안전할지는 경매로 넘어갈 경우를 가정하고 따져보면 됩니다. 10억짜리 집(KB시세)에 들어간다고 할 때 대출이 1억(최고가액 1억2천)이고 전세가 3억이라면 어느 정도는 안심해도 될 것입니다.(대출+전세금=집값의 40%)인 경우 경매 시 2회 유찰이 된다 해도 (물론 경매가 안 넘어가는 것이 가장 좋지만..) 10억×80%=8억, 8억×80%=6.4억원 이므로 어느 정도 안심이 된다고 할 수 있습니다.
실제로 전세보증보험을 들 때 '담보대출+전세금= 시세'의 50% 정도만 되어도 보증보험비 할인을 받기도 합니다. 국세등 세금 미납여부의 변수가 있긴 합니다만, 아파트 기준으로 이러한 집(담보+전세=시세50%미만)은 안전한 집이라 할 수 있습니다. 현 임대인 분의 과거이력이 깨끗한 부동산 등기부 등본을 참조하여 안전한 집인지 한번 더 확인하면 될 것 같습니다.
과거와 달라진 점(2023년 이후)
임대인의 세금 미납 조회가능(계약체결 후에는 동의 필요 없음)
계약만료 시 이사날짜
전세계약 만료되는 시점에 딱 나갈 수 있는 경우는 거의 없다고 보시면 됩니다. 서류상으로는 계약만료일이 전세금을 돌려받는 날입니다만, 매매 계약 체결 시에도 실제 전입일은 약 1달치 정도 앞뒤로 여유를 봅니다. 전세도 마찬가지로 들어올 사람이 구해지고 이사를 나가는 게 대부분입니다. 또 이런 생각을 가지시고 다음 이사 갈 집을 계획하시는 게 정신건강 상 좋습니다.
좋은 집 구하기 체크리스트 파일(경기도청)
- 상대편의 주민등록증 및 운전면허증 진위여부 확인방법 등 유용한 정보가 담겨있어 부동산 계약 시, 임대차 계약 시 활용 가능합니다.
- 파일명: 전세사기 예방을 위한 좋은 집 구하기 체크리스크
- 출처: 경기도 경기주거복지포털
https://housing.gg.go.kr/board/24010300000001/SYS240104-02505430/view?boardId=SYS240103-00000001
경기주거복지포털
housing.gg.go.kr
하락장, 상승장에서의 전세
하락장에서의 전세는 구하기 어려울 수도 쉬울 수도 있습니다. 2022년 4분기의 경우 신혼부부 같은 임차인 입장에서는 전셋집을 구하기가 매우 쉬웠습니다. 하락장이라기보다는 빙하기라는 표현이 더 어울릴 정도로 집을 매도하려고 해도 보러 오는 사람이 없었던 때라 매매 수요도 없어 전체적으로 이사를 하지 않고 전세 2년 계약연장 또는 마이너스연장을 하던 시절이었습니다. 전셋값도 내려가던 때였습니다. 이때는 임차인이 상대적으로 갑입니다. 전셋값을 깎아주기도 합니다.
반면, 신혼부부가 아닌 전세를 옮기는 입장에서는 살던 집이 세가 안 나가서(전세 들어올 사람이 없어서) 이사를 가기가 어렵습니다. 집주인이 2년 더 살면 안 되냐고 이야기하기도 합니다. 그렇다고 전세금을 낮춰서 부동산에 바로 내놓지도 않습니다. 이럴 땐 계약만료일보다 2~3개월 더 여유를 가지고 새로 들어올 임차인이 구해진 후 이사 갈 집을 구하는 것이 좋습니다. 물론 직장, 학업 등으로 당장 가야 할 경우는 어쩔 수 없지만요. 먼저 언제 나가겠다고 임차인이 임대인에게 통보하듯 하면 임대인은 있는 돈도 숨겨놓고 없다고 하는 경우도 있습니다.
2023년 4분기에는 전셋값이 올라가는 시절이라 상대적으로 임대인이 우위에 있습니다. 1년 전 대비 전셋값이 몇천에서 몇억은 올랐습니다.
시간을 거슬러 2020년 3~4분기에는 부동산이 급등하던 시절이었습니다. 이때는 전세를 저번주보다 몇 천씩 올려서 내놓아도 보러 오는 사람이 많았던 시절입니다. 최고가에 전세를 계약하기도 합니다. 이때는 집주인이 갑입니다. 담보대출이 어느 정도 있어도 조건 없이 임대차 계약을 하기도 합니다.
물론 상황에 따라 조건에 따라 경우의 수가 다 달라서 위에 적은 내용이 꼭 들어맞지는 않습니다.
위에 첨부된 파일을 확인하여 안전한 임대차 계약을 체결하시길 바랍니다.
이상 끝.