"부동산 하락장에서 살아남기"를 읽고
※ 참고: 별도 도서 "내 집 없는 부자는 없다"에서 뿌리-줄기-잎의 부동산 자산 시스템을 이해하면 이 책과의 친밀도가 더욱더 높아짐.
1. 프롤로그
- (2022년 같은 하락장은)관성적인 자기중심적 계획이 더 이상 통하지 않는 시장
* 내가 정한 때가 아닌, 시장이 정한 때를 생각해야 하지만 대부분의 사람은 매수할 때 내가 정한 때에 팔 것만을 생각. 즉, 매수 후 2년 후 팔겠다는 계획은 지극히 자기중심적인 것이다. 우리는 부동산 시장이 정해주는 때에 사고팔아야 돈을 벌 수 있다.
- 하락장(22년 등)을 이겨내는 방법은 빡빡한 자기 계획을 일정에서 지우고 생각할 시간을 확보하는 것
(불안감 해소)
Part I. 무주택자 어떻게 하면 좋을까요?
2. 무주택자 어떻게 하면 좋을까요?
- 점심메뉴와 아무것도 결정하지 않는 직장상사 이야기에 이어, 선택을 쉽게 해 줄 수 있는 가이드를 제공해준다
1) 선택지 줄이기
2) 점수화 하기
3) 양자택일이라면 하는 것이 정답(집 살지 말지)
->하고 후회가 안 하고 후회보다 낫다
4) 시간 정하고 집중
5) 결정에 대한 부담을 나눌사람 찾기
그리고....
가장 최악의 결정은 아무것도 선택하지 않는 것!!
Part II. 1 주택자 어떻게 하면 좋을까요?
3. 1 주택자 갈아타기
- 하락장에서 로열층 VS 급매 비선호층
* 비선호층은 하락장이 깊어질수록 찾는 사람이 없어 가격 방어가 어려움. 하락장 후 상승장 시기에는 선호-비선호 층간 벌어진 갭은 상승장이 시작되면서 다시 좁혀지게 되어있음. 단, 하락장 시 참고 견디며 보유할 수 있을 때 이 논리 성립.
- 투자목적을 달성하기까지 기다리기
4. 내 집 완성하기
- (114쪽) 내 집을 완성한다는 것은 내가 최종적으로 가려는 지역과 평형으로 안착하는 것을 의미. 내 집 완성 없이 아무리 다른 투자하여도 만족감을 느끼기 어렵다. 그래서 그사이 주택수를 늘린다 하더라도 결국 정리한 후 똘똘한 1채로 돌아오는(갈아타는) 사람이 많음.
- (115쪽) 내 집 완성은 (가고자 하는) 입지로 간 후 평형을 늘리는 것이 빠르다. (평형vs입지 중 입지가 우선)
※ 1 주택장의 방향성 결론: 최종 급지로 내 집을 이동 및 완성시키고 추가 주택 매수할 것.
- (133쪽) 단, 똘똘한 실거주 1채에 대한 상한선은 언젠가는 적당한 선에서 마무리해야 함. 농어촌 주택에서 갈아타기 시작한 사람이 서초 반포의 아크로리버파크를 목표로 한다면 그만큼 시간은 오래 걸릴 수밖에 없음.
5. 진짜 부자
- 자산은 개수가 중요한 게 아님. 얼마나 현금흐름을 만들어 내서 나를 부자로 이끌어주는지가 중요.
- 자산은 사고팔아 세후 수익을 실현해야 하는 것. 그러면 세금이 주는 한계선에서 넘어 다주택자의 길을 갈 수 있음.
6. 집은 파는 게 아니라 모아가는 것인가?
-(131쪽) 집은 완화되는 세금정책(22년 현 정부)에 따라 모아가는 것이 맞을 때도 있고 강화되는 새금 정책(전 정부)에 따라 똘똘한 한채(또는 똘똘한 다주택)의 시대가 될 때도 있음.
- (134쪽) 집은 파는 것이면서 좋은 것으로 모아가는 것이다.
7. 뿌리 자산의 중요성
- (144쪽)뿌리 자산 주택 1~2채면 마르지 않는 종잣돈을 만드는 선순환 투자 시스템을 시작할 수 있음.
(개인적으로 생각하는 최고의 뿌리 자산: 초역세권 교육환경이 우수한(초품아면 더 좋음) 대단지 아파트+ 직주근접 위치)
- 2022년처럼 전세가율이 낮은 사기에는 뿌리 자산 매입하는데 돈이 많이 필요하므로,
- 공급이 초과되어 매매가가 낮아지고 하락장이 두려운 사람들이 대거 전세로 전환하면서 전세가가 올라 전세/매매 갭 작아지는 시점을 잡는 것이 중요.
Part III. 다주택자 어떻게 하면 좋을까요?
8. 언제 팔아야 하나?
- 매도 결정은 내가 해도 매도 시점은 마음대로 되지 않음
- 손실회피 심리 때문에 매도 어려움
- (156쪽)매도가 망설여진다면, 매수하고 싶은 물건을 다시 한번 찾아보고 그 물건이 좋다고 판단되면, 매도를 결정.
(개인적으로는, 매수할 물건을 찾았다면, 매도 시에는 가격을 매력 있게 살짝 낮춰주는 것도 빠른 매도의 방법일 듯)
9. 다양한 매도 방법
- 많은 중개사에게 매물을 내놓고 일주일에 한 번씩 부동산에 전화 등으로 관리하기
- 하락장에서 파리가 날리다가 매수자와 협상이 될뻔했다가 결렬된다 해도 실망 금지. 영점이 잡혔다는 이야기.
- LH에 파는 방법도 있음(전용면적 85제곱미터 이하 다가구 혹은 공동주택 등). LH홈페이지에서 주택 매입공고를 확인.
10. 전세 쉽게 빼기
- 매도 vs 전세2년 더를 고민한다면, 둘 다 부동산에 내놓기. 혼자 고민하지 말고 매수자와 전세자의 시장 상황이 중요. 매도를 하던 전세를 놓던 투자금이 회수되는 것은 마찬가지.
- 임차인은 인테리어 잘된 집을 내 돈 적게 들여 들어가는 것을 선호.
11. 마음의 자세 등
- 저자는 마음이 힘든 상태에서 손실을 만회해 보고자 덤벼든 투자는 또 다른 손실로 이어졌다 한다.
- 매도할 것이 없다? 매도는 없이 매수만 계속? 강남빌딩을 매도하는 부자가 보기에 우리가 가진 모든 것은 매도의 대상임.
- 팔아야 살 수 있다.
12. 마지막 결언
- 자산 확장을 넘어 부자가 되려면 쓸 돈이 많아져야 한다.
- 우리가 빌딩과 건물을 가진 연예인을 부러워하는 이유는 그러한 자산은 가치가 커지면서 동시에 월세도 나오기 때문임.
- 결국은, 부자가 되려면 시간 대비 수익을 극대화할 수 있는 사업을 하거나, 시세가 올라가면서 월세가 동시에 나오는 부동산을 늘려가야 함.
- 대치동 키즈의 돈의 원칙: 시간적 여유를 가지자. 시간에 쫓기는 투자 금지.(다른 곳에 잔금을 치러야 할 목적 있는 돈 단기투자 위해 사용 금지 등)
나의 생각
- "내 집 없는 부자는 없다"로 이미 알고 있는 대치동 키즈님의 신간도서는 '아하~' 라는 감탄사가 많이 나오는 도서다.
- 경험에서 우러나온 사항에 대해 정리하여 독자에게 공유해주는 좋은 책으로 주택보유여부에 상관없이 추천한다.
- 뿌리~줄기~잎은 꼭 기억해두어야 하는 사항임.
이상 끝.