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[독서]'대치동 키즈'의 부동산 하락장에서 살아남기

해피n해빙 2022. 12. 4. 20:08
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"부동산 하락장에서 살아남기"를 읽고

※ 참고: 별도 도서 "내 집 없는 부자는 없다"에서 뿌리-줄기-잎의 부동산 자산 시스템을 이해하면 이 책과의 친밀도가 더욱더 높아짐.


1. 프롤로그
- (2022년 같은 하락장은)관성적인 자기중심적 계획이 더 이상 통하지 않는 시장
* 내가 정한 때가 아닌, 시장이 정한 때를 생각해야 하지만 대부분의 사람은 매수할 때 내가 정한 때에 팔 것만을 생각. 즉, 매수 후 2년 후 팔겠다는 계획은 지극히 자기중심적인 것이다. 우리는 부동산 시장이 정해주는 때에 사고팔아야 돈을 벌 수 있다.
- 하락장(22년 등)을 이겨내는 방법은 빡빡한 자기 계획을 일정에서 지우고 생각할 시간을 확보하는 것
(불안감 해소)

Part I. 무주택자 어떻게 하면 좋을까요?

2. 무주택자 어떻게 하면 좋을까요?
- 점심메뉴와 아무것도 결정하지 않는 직장상사 이야기에 이어, 선택을 쉽게 해 줄 수 있는 가이드를 제공해준다
1) 선택지 줄이기
2) 점수화 하기
3) 양자택일이라면 하는 것이 정답(집 살지 말지)
->하고 후회가 안 하고 후회보다 낫다
4) 시간 정하고 집중
5) 결정에 대한 부담을 나눌사람 찾기
그리고....
가장 최악의 결정은 아무것도 선택하지 않는 것!!

Part II. 1 주택자 어떻게 하면 좋을까요?

3. 1 주택자 갈아타기
- 하락장에서 로열층 VS 급매 비선호층
* 비선호층은 하락장이 깊어질수록 찾는 사람이 없어 가격 방어가 어려움. 하락장 후 상승장 시기에는 선호-비선호 층간 벌어진 갭은 상승장이 시작되면서 다시 좁혀지게 되어있음. 단, 하락장 시 참고 견디며 보유할 수 있을 때 이 논리 성립.
- 투자목적을 달성하기까지 기다리기

4. 내 집 완성하기
- (114쪽) 내 집을 완성한다는 것은 내가 최종적으로 가려는 지역과 평형으로 안착하는 것을 의미. 내 집 완성 없이 아무리 다른 투자하여도 만족감을 느끼기 어렵다. 그래서 그사이 주택수를 늘린다 하더라도 결국 정리한 후 똘똘한 1채로 돌아오는(갈아타는) 사람이 많음.

- (115쪽) 내 집 완성은 (가고자 하는) 입지로 간 후 평형을 늘리는 것이 빠르다. (평형vs입지 중 입지가 우선)
※ 1 주택장의 방향성 결론: 최종 급지로 내 집을 이동 및 완성시키고 추가 주택 매수할 것.
- (133쪽) 단, 똘똘한 실거주 1채에 대한 상한선은 언젠가는 적당한 선에서 마무리해야 함. 농어촌 주택에서 갈아타기 시작한 사람이 서초 반포의 아크로리버파크를 목표로 한다면 그만큼 시간은 오래 걸릴 수밖에 없음.

5. 진짜 부자

현금을 만들지 못하는 자산은 부자를 만들어주지 못한다.

- 자산은 개수가 중요한 게 아님. 얼마나 현금흐름을 만들어 내서 나를 부자로 이끌어주는지가 중요.
- 자산은 사고팔아 세후 수익을 실현해야 하는 것. 그러면 세금이 주는 한계선에서 넘어 다주택자의 길을 갈 수 있음.

6. 집은 파는 게 아니라 모아가는 것인가?
-(131쪽) 집은 완화되는 세금정책(22년 현 정부)에 따라 모아가는 것이 맞을 때도 있고 강화되는 새금 정책(전 정부)에 따라 똘똘한 한채(또는 똘똘한 다주택)의 시대가 될 때도 있음.
- (134쪽) 집은 파는 것이면서 좋은 것으로 모아가는 것이다.


7. 뿌리 자산의 중요성

- (144쪽)뿌리 자산 주택 1~2채면 마르지 않는 종잣돈을 만드는 선순환 투자 시스템을 시작할 수 있음.

(개인적으로 생각하는 최고의 뿌리 자산: 초역세권 교육환경이 우수한(초품아면 더 좋음) 대단지 아파트+ 직주근접 위치)

- 2022년처럼 전세가율이 낮은 사기에는 뿌리 자산 매입하는데 돈이 많이 필요하므로,
- 공급이 초과되어 매매가가 낮아지고 하락장이 두려운 사람들이 대거 전세로 전환하면서 전세가가 올라 전세/매매 갭 작아지는 시점을 잡는 것이 중요.

Part III. 다주택자 어떻게 하면 좋을까요?

8. 언제 팔아야 하나?
- 매도 결정은 내가 해도 매도 시점은 마음대로 되지 않음
- 손실회피 심리 때문에 매도 어려움
- (156쪽)매도가 망설여진다면, 매수하고 싶은 물건을 다시 한번 찾아보고 그 물건이 좋다고 판단되면, 매도를 결정.

(개인적으로는, 매수할 물건을 찾았다면, 매도 시에는 가격을 매력 있게 살짝 낮춰주는 것도 빠른 매도의 방법일 듯)

9. 다양한 매도 방법
- 많은 중개사에게 매물을 내놓고 일주일에 한 번씩 부동산에 전화 등으로 관리하기
- 하락장에서 파리가 날리다가 매수자와 협상이 될뻔했다가 결렬된다 해도 실망 금지. 영점이 잡혔다는 이야기.
- LH에 파는 방법도 있음(전용면적 85제곱미터 이하 다가구 혹은 공동주택 등). LH홈페이지에서 주택 매입공고를 확인.

10. 전세 쉽게 빼기
- 매도 vs 전세2년 더를 고민한다면, 둘 다 부동산에 내놓기. 혼자 고민하지 말고 매수자와 전세자의 시장 상황이 중요. 매도를 하던 전세를 놓던 투자금이 회수되는 것은 마찬가지.
- 임차인은 인테리어 잘된 집을 내 돈 적게 들여 들어가는 것을 선호.

11. 마음의 자세 등
- 저자는 마음이 힘든 상태에서 손실을 만회해 보고자 덤벼든 투자는 또 다른 손실로 이어졌다 한다.
- 매도할 것이 없다? 매도는 없이 매수만 계속? 강남빌딩을 매도하는 부자가 보기에 우리가 가진 모든 것은 매도의 대상임.
- 팔아야 살 수 있다.

12. 마지막 결언
- 자산 확장을 넘어 부자가 되려면 쓸 돈이 많아져야 한다.
- 우리가 빌딩과 건물을 가진 연예인을 부러워하는 이유는 그러한 자산은 가치가 커지면서 동시에 월세도 나오기 때문임.
- 결국은, 부자가 되려면 시간 대비 수익을 극대화할 수 있는 사업을 하거나, 시세가 올라가면서 월세가 동시에 나오는 부동산을 늘려가야 함.
- 대치동 키즈의 돈의 원칙: 시간적 여유를 가지자. 시간에 쫓기는 투자 금지.(다른 곳에 잔금을 치러야 할 목적 있는 돈 단기투자 위해 사용 금지 등)

저자 소개 및 블로그 주소


나의 생각
- "내 집 없는 부자는 없다"로 이미 알고 있는 대치동 키즈님의 신간도서는 '아하~' 라는 감탄사가 많이 나오는 도서다.
- 경험에서 우러나온 사항에 대해 정리하여 독자에게 공유해주는 좋은 책으로 주택보유여부에 상관없이 추천한다.
- 뿌리~줄기~잎은 꼭 기억해두어야 하는 사항임.


이상 끝.

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