부동산 전세대출 질권설정이란?
집주인 동의 시 불이익이 있는지?
전세대출 질권설정: 팔 때(소유주 변동)는 어떻게 되는 건가?
1. 전세대출 질권설정의 정의 및 개념
- 전세를 구할 때 전세대출을 받고 전세금에 대해 질권설정을 하는 경우가 많습니다. 질권설정은 다른 말로 임대차보증금반환채권이라고도 하며,
임차인이 질권설정통지서에 임대인과 임차인의 개인정보(생년월일, 전화번호)를 적고 질권자(보통 은행)가 내용증명(등기)으로 임대인에게 송부한다.
2. 집주인의 불이익이 있는지?
- 없다. 다만 조금 귀찮을 뿐이다.
- 질권설정 대행사(보통 리○인 등)에서 계약여부에 대해 사실확인 전화를 하고, 최초 질권 설정 시 대행사에서 임대인에게 서명을 받으러 온다.
※ 보통 임대차거래계약서 특약사항에 "임대인은 임차인의 전세자금대출에 동의한다" 문구를 넣으면 질권설정까지 동의하는 것으로 안다.
- 나중에는 임대인에게 내용증명으로 우편이 발송된다.(질권설정통지서_by 은행 통지 대리인)
2-1. 등기부 등본에 질권설정이 되는 것 아닌지?
- 아나다. 등기부등본에는 이력(기록)이 남지 않는다.
- 질권은 임대차보증금을 담보로 대출을 받는 것임. 그러므로 임대인 부동산에는 등기가 되지 않음.
3. 임차인은 질권설정 시 은행에 부동산 계약서 원본을 줘도 괜찮은지?
- 보통 원본을 은행(또는 리○인 같은 대행사)이 가져가서 보관한다.
4. 계약갱신 청구나 재계약 시에는?
- 임대차거래의 계약갱신청구(2+2년)권 사용 시나 재계약 시 증액에 대한 부동산계약서를 다시 써야 한다.
- 이때 부동산 중개업자의 명판이 들어간 임대차거래 계약서를 요구하는 곳도 있지만, 대부분 명판 없는 당사자간의 계약서로 충분하다.(사전에 은행에 문의 필요)
- 당사자간의 연장(재계약) 계약서는 대필료를 지불하고 부동산 중개업소 대표에게 부탁할 수도 있고(각자 10만원 내외) 아니면 당사자끼리 만나서 도장 찍으면 비용을 절감할 수 있다.
- 경험상, 계약연장 또는 재계약이 없었던 초보일 때는 부동산 사장님께 대서료를 드리고 하는 게 안심이 되었고, 믿음이 생긴 상대편과는 계약서 작성 후 당사자끼리 만나 도장 찍는 편이다. 두 경우 모두 전세대금대출 연장에 문제없었다.
5. 집을 팔 때는? 임대인이 다른 사람으로 바뀌는 경우는?
- 결론부터 이야기하면 신규 임대인(새로운 집주인)이 기존 임차인 전세자금대출의 질권설정에 대한 모든 것을 자동 승계하는 것이다.(임대인끼리 매매계약서에 특약 필요)
- 등기부등본상 소유주가 변동이 되면, 시스템(전산) 상 질권설정통지서의 임대인도 변동되기에, 신규 임대인(새로운 집주인)에게 변경내용에 대한 연락 및 질권설정통지서가 등기로 배달된다.
※ 시스템상 더 빠른 변동(소유주이전과 임대인 변경)및 을 위해 은행에서 연락을 요청할 수 있으니 질권설정통지서의 내용을 잘 살펴볼 것.
- 법적으로도 신규 매수자는 기존 임대인의 지위를 승계하게 되어있다.=질권설정의 모든 것도 가져간다.
- 개인적으로 질권설정통지서에 서명한 임차인이나 통지서를 받은 임대인은 임대인 변경 시 대출해 준 은행에 꼭 유선으로 알려주는 것이 안전하다는 생각이다.
6. 용어
- 질권설정인 = 임차인
- 질권자 = 은행
- 질권 설정액 = 대출금액
- 질권설정 = 임차보증금채권에 질권을 설정한 것.
이상 끝~