[도서] 부동산 변곡점이 왔다(2022년)by 삼토시(강승우)

데이터로 미래 시장을 예측하는 삼토시의 다섯 번째 도서!!

"부동산 변곡점이 왔다"

2026년 집값은? 근거는?

도서 개요

- 도서명: 부동산 변곡점이 왔다
- 저자: 삼토시(강승우)
- 초판2쇄 발행: 2022년 12월 21일
- 펴낸 곳: (주)위즈덤하우스
- 책 속 데이터의 대상 물건: 아파트

- 저자의 지난 도서들
  • 2019.  2.  지금 서울에 집사도 될까요?(첫 도서)
  • 2018. 10. 서울 아파트 마지막 기회가 온다
  • 2019. 11. 서울아파트 상승의 끝은 어디인가?
  • 2020. 12. 앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다.

목차

목차로 저자가 말하려는 바를 미리 파악할 수 있다.

- 버블을 알려 주는 주택구입부담지수에 대한 설명, 전세가율과 버블의 상관관계 등 전반부(1~5장)에서는 다소 딱딱할 수 있는 데이터 중심의 분석적인 글이라면,
  - 후반부(6장)에서는 지도와 함께 보는 전국 주요 도시의 추천 아파트 단지를 소개한다.

2022년까지 역대 최상승의 동력

1999~2009년 상승기: 2004년 조정장 있었음
2014~2021년 상승기: 조정장 없었음(역대 최장기)

역대최상승의 동력 몇 가지(18쪽)
1. 수요 증가
  서울경기 10~11년차 부부의 증가(실수요증가)
2. 공급의 감소
  2009~2017 서울아파트 입주물량: 연평균 3만1천호
  코로나19 이전 서울 혼인가구 연평균 5만
  -> 공급 부족의 누적
3. 유동성 확대
  (1) 기준금리
       2009년 2월: 2.00%
       2011년 6월: 3.25%
       2021년 7월: 0.50%까지 점진적으로 낮아짐
  (2) M1/M2비율 급등
    M1: 현금화 가능 돈
    M2: M1+짧은 만기에 묶인 돈
    그러므로 M1/M2가 높다=유동성이 많다

4. 규제의 부작용
   - 2018년 다주택자 양도세, 2020년 임대차 3법
   - 양도세 중과로 다주택자의 매물이 시장에 나오지 않음. 1주택자가 매물을 내놓고 무주택이 되기는 쉽지 않음. (2005년 8.16 대책으로 다주택자 양도세 중과(2006) 시에도 주택시장 폭등)
  - 그러므로 다주택자 양도세 중과는 집값을 하락시킬 매물을 틀어막으므로, 시행한다는 뉴스를 접할 즉시 '매수신호'로 봐도 무방.

부동산 버블을 판단하는 객관적인 지표

1. 주택구입부담지수
  - 주택구입부담지수 100= 주담대 원리금 상환으로 가구의 소득 25%를 사용한다는 의미.
  - 주택구입부담지수가 164 내외를 기록했던 과거 두 차례모두, 164 기록 후 단기 또는 중장기 조정장 겪음(2008~2014, 2018~2019, 아래 사진)

2. 전세가율
  - 2008년: 주택구입부담지수 160 정도, 서울 아파트 전세가율 38~39%로, 소득 및 전세가 대비 매매가의 버블이 역대 최대였음
  - 2009년 금리인하 등으로 반짝 유동성 공급 후 버블이 무너지면서 2009~2013년 서울부동산 중장기 하락함
  3. 현재 하락장 판단여부(세대수 Top20살펴보기)
  - 저자는 2022년 현재 서울에서 세대수가 가장 많은 아파트 20곳 전용 84제곱미터의 평균실거래가 추이를 보고 하락장 여부를 판단함(45쪽)

20개 단지 대부분 22년 3분기 평균실거래가가 21년 상반기 실거래가보다 낮음(21년 상승폭 반납)

  - 서울아파트가 중장기 고점 위치에 있지만, 전세가율이 높기에(55%) 매매가가 곧바로 급락하지는 않음.

서울 아파트 값의 방향(변곡점을 맞이한 서울)

  1. 저자는 전세가의 경우 2023~2024년 하향 안전화, 2025년 상승을 점쳤다(53쪽)
  2. 매매가의 경우도 이와 비슷할 것인데, 2026~2027년은 하락을 추정함. 사유: 3기 신도시 입주, 다시 늘어나는 서울아파트입주물량( 2021년 한 해만 5만3662호 아파트 인허가- 역대 2위 규모)

※단 개인적으로 인허가 물량이 착공 물량으로 전부 돌아오지는 않으므로 이는 시간이 지난 후 (21년 이후) 착공물량을 다시 확인해 볼 필요는 있다고 생각함

다시 늘어나는 서울아파트 인허가물령, 이로인해 인허가 후 5년~7년 정도 후인 2026~2028년 후엔 입주물량으로 돌아올 수 있음.

표에서 안나왔지만(22년 출판이므로) 2022년~2023년 착공물량은 다소 줄었음을 참고바람.

3. 결론: 2022년 현재 서울 부동산은 변곡점을 지난 후, 당분간 일정 수준의 조정 겪은 후 2026년~2027년 큰 폭의 하락 예상.(56쪽)

<<개인생각: 시장을 예측하기는 쉽지 않다. 데이터 기반 분석 후 예상이므로 실제 26년~27년 전 후의 시장상황을 보고 다시 이 글(작가 의견)을 봐보자>>

주택구입부담지수를 중요하게 보는 이유

1. 가장 큰 이유: 저금리를 산출도구에 포함. 소득대비 대출 원리금 상환부담을 통해 지역별 고평가 또는 저평가 여부 확인 가능.
2. 3가지 사례 등
  동시점에 각 지역별 주택구입부담지수를 보고 저평가 된 지역 판단 가능.

고평가 여부

2022년 M2 통화량이 전국중위 매매가를 뚫었음. 이는 즉, 오버슈팅(돈이 풀린 것보다 부동산 값이 더 올라갔다)을 뜻함)

전세에서 월세(반전세)로 전환이 가져올 영향

(66쪽) 2020년 8월 임대차 3법 시행 이후 월세/반전세 비중은 직전 25~30% 내외에서 시행 후 35~40%선까지 올라감.
이는 즉, 갭투자의 비율이 적어지고 이는 하방압력(하락세)으로 다기올 수 도 있다.(2022년 기준)

광역시별 투자적기 파악

서울과 마찬가지로 전국 광역시 별 고평가 여부 및 매수시점은 아래 4가지 지표로 판단가능(75쪽)
[현재 펀더멘털]
1. 주택구입부담지수
2. 전세가율
[전망]
3. (단기) 착공물량
4. (중장기) 인허가 물량

[예시]
2022년 기준 광주광역시의 경우,
1. 주택구입부담지수 높다 = 고평가 됨

2. 전세가율 낮다 = 매수비추천(펀더멘털 초과)

3. 착공물량 평균 훨씬 아래(21~22년) = 24년 이후 공급이 줄어든다 = 호재다(23년까지 조정 겪는다면 24년 이후 상승여력)

4. 인허가물량 적다(20~22년) = 공급부족(24년 이후에도)

결론. 광주는 위 4가지 지표를 살펴보았을 시 오버슈팅되어 있음(2022년). 그러므로 22년 매수 위험. 24년 이후 공급부족 예상되므로 23년까지 적당한 조정장이 있다면, 그때 진입하는 것은 좋은 선택.

서울의 재진입 시점은?

- 서울의 주택구입부담지수 중장기 평균=132.5(04년~22년 2분기)
- 주택구입부담지수 최저점=86.5(15년 1분기)
-> 그러므로, 주택구입부담지수가 86.5~132.5 사이면 매수를 고려해 볼 만한 시점

※ 주택구입부담지수 발표: 매분기 말일(주택금융연구원)

《최근 주택구입부담지수는 아래 링크에서 확인 가능하다》
https://houstat.hf.go.kr/research/portal/stat/easyStatPage/T186503126543136.do

주택금융통계시스템

위 한국주택금융공사 주택금융연구원에서 운용하는 주택금융통계시스템에서 다운로드한 지수는 아래첨부(엑셀, ~24년 1Q)에서 확인 가능

지역별 주택구입부담지수 (1).xlsx

0.01MB

아래는 주택구입부담지수에 대한 설명. 주택(중위) 가격이 2012년까지는 KB부동산을 기준으로 하였으니, 2013년 부타는 한국부동산원으로 바뀌었음을 참조.

하락에서 상승으로 전환되는 전세가율(60%)

- 매매가가 하락에서 상승으로 전환되는 시점의 전세가율은?  60%(예: 2013년 10월)
  이때 40% 아래까지 떨어졌던 전세기율이 60%까지 오르자 매매가가 하락에서 상승으로 전환됨.

- 전세가율이 50% 아래로 갈 경우 중장기 하락이 본격화될 가능성이 큼.(110쪽)

※ 전세가율: KB부동산에서 매월 업데이트(엑셀)

1년 반등의 의미

- 서울부동산 과거의 경우 최소 1년 동안  반등 지속 시, 그 이후 최소 4년 이상의 상승장 있었음.
- 즉, 매매가가 지속 하락하다가 1년 정도 반등한다면 그 이후 최소 4년 상승 가능성 크다고 보고 진입(매수)할 경우, 발바닥은 아니어도 무릎에서 사는 효과를 볼 수 있음.

갈아타기 좋은 시기

1. 상급지로 갈아타기 좋은 시기
  - 상승장 전반부, 하락장 막바지
2. 상급지로 갈아타기 나쁜 시기
  - 상승장 막바지, 하락장 전반부

출근시간대 하차인원 상위 지하철역(서울, ~2021)

2021년 기준 연간 출근시간대 하차인원 순위
1위: 가산디지털 단지역
2위: 선릉역
3위: 강남역

- 특히, 송파구 문정역의 상승이 눈여겨볼만하다.


- 대구의 경우 출근시간대 하차인원이 가장 많은 역은
1. 반월당역
2. 동대구역
3. 중앙로역
4. 경대병원역
5. 강창역

중장기적 미래 주목받을 입지 기준(140쪽)

1. 직주근접 우수한 단지
  - 출근시간 하차인원 많은 역, 해당역에서 3정거장 내 접근할 수 있는 역들의 반경 500m 이내

2. 직주근접 경쟁력이 더 강화될 단지
  - 1번 사항에서 출근시간대 하차인원이 갈수록 늘어나는 역외 나머지 조건 동일

3. 슬세권
  - 연매출 5000억 원이 넘는 전국 20개 백화점 반경 500m 내 단지

4. 신축 대단지
  - 1000세대 이상, 입주 10년 내 단지
  - 재건축 후 1000세대 이상 될 수 있는 단지도 포함(단, 용적률 180% 이상인 단지는 재건축 수익성 낮을 수 있어 제외)

5. 대형병원 근처 단지
  - 500병상 이상 전국 70개 대형병원 반경 500m 내 단지

이상 끝~