경매 관련 도서 3권의 내용 및 특징 소개한다.
1. 송사무장의 부동산 경매의 기술
- 워낙 유명한 책. 경매에 대해 어떻게 접근하면 좋을지 알려주는 실제 이야기를 각색하여 들려주는 상황이 많다.
- 상가, 토지, 주거용 물건 등 다방면의 경매 물건에 대해 설명해 준다.
- 고수들이 입찰하는 유치권, 지상권이 있는 물건 등에 관한 실전이야기까지 들려준다. 전반적인 경매에 대해 알기 위해 읽을 때 도움이 될 책
2. 청약보다 쉬운 아파트 경매 책
- 변호사(이장원)와 세무사(김진구)가 쓴 책으로 기초적인 경매지식을 쌓기 좋은 책이다. 다른 책에 비해 경매 관련 법적 지식을 체계적으로 잘 설명했다.
- 대항력과 우선변제권의 개념(205쪽~207쪽)
(1) 대항력: 점유+전입신고
(2) 유선변제권: 대항력(1)+확정일자+배당요구
3. 부동산경매 무작정 따라 하기
- 초보라면 입찰 전 읽어보기 좋은 책. 개인적으로 앞서 소개한 2권의 책 보다 이 책 한 권이 초보자의 실전용으로는 더 마음에 든다. 주거용 물건(아파트 등) 설명이 위주라 토지, 상가 등의 설명을 기대하는 사람들은 패스하시길 바람. 개인적으로는 주거용만 설명해 줘서 오히려 좋았다.
- 목차
- 임차인이 있을 경우의 권리분석예시(퀴즈), 명도확인서 작성예시, 부동산 인도명령서 신청서 작성법, 부동산 점유이전금지가처분 신청서 작성법 등의 명도를 위한 각종 서류 작성 예시도 보여준다.
- 각 유료사이트의 월 이용료(19년7월 기준, 109쪽)
지지옥션(www.ggi.co.kr): 1,147,000원
굿옥션(www.goodauction.com):926,000원
태인경매정보(www.taein.co.kr):740,000원
스피드옥션(speedauction.co.kr):650,000원
- 임차인이 배당받는 물건은 난이도 하.
- 강제집행을 한다는 것은 그전에 이미 '부동산 점유이전금지가처분'과 '강제집행예고'로 2번 문을 땄다는 이야기(393쪽)
- 말소기준 권리 5가지
(근)저당권, 압류 및 가압류, 경매개시결정(다른 권리가 없을 시), 담보가등기, 선순위전세권
※ 참고로 전세권이 말소기준권리가 되려면, "제일 먼저(가장 처음) 설정, 건물전체에 설정, 배딩요구 또는 경매신청"이 세 가지 조건이 모두 충족되어야 함.
- 말소기준 권리이지만 소멸되지 않는 권리
예고등기, 가처분등기, 유치권, 지상권
- 저자 투자철학: 시세보다 저렴하게 산다!!
- 이 책의 저자(이현정님)의 유튜브채널은 아래와 같고 네이버 카페도 운영하고 있으니 참고(즐거운 경매).
https://m.youtube.com/@joyfulsara/videos
이현정TV_부동산 투자 시작, 왕초보 경매
출연 및 제휴문의 : playauction3@naver.com 강의문의 상담 1522-8263 👇 강의로 경매공부하기! https://cafe.naver.com/playauction/89254
www.youtube.com
4. 추가로, 권리분석을 상세히 공부하려면 아래 유튜브 링크가 도움이 된다.(유튜브 설마안정일 경매TV)
https://m.youtube.com/watch?v=7jAewaioAws&pp=ygUO6rK966ekIO2ZiCAzNjU%3D
- 강의는 1~18강, 19~29강 총 2개 영상으로 나뉘어 있고 이는 '경매교과서'라는 책의 내용을 기초로 한다.
5. 스터디 순서 및 개인의견
(1) 스터디 순서
- 4번 경매교과서 및 유튜브 채널(설마안정일)로 먼저 권리분석을 스터디하고 나머지 책(1~3번)을 모두 읽으면 웬만한 경매에 대한 지식은 중수정도의 지식과 판단력을 가질 것으로 판단된다.
(2) 개인의견
- 임차인이 있을 경우와 국채(당해세)등이 있을 경우는 유의해서 입찰하자.
- 유치권과 지상권은 초보~중수레벨 이하에서는 패스.
- 내가 좋아 보이는 물건은 경쟁자도 많은 법.
- 낙찰받는 당연한 방법은 입찰가를 높게 쓰면 되는데, 감정가를 넘길 만큼의 가치가 있는지는 판단필요(오히려 급매로 사면되지...)
- 경매도 부익부 빈익빈 느낌이지만 꾸준함은 반드시 빛난다.
이상 끝.