2023년도 기존(전 정부)대비 달라지는 아파트 분양(청약) 조건에 대해 알아본다.
기준일: 2023. 4. 7.
< 개요 >
1. 분양 추첨제 증가
2. 실거주 의무
3. 전매제한 기간
4. 두 자녀 가점사항 신설
5. 기타
6. 결론
7. 참고사항
1. 분양 추첨제 증가
- 이번 정부의 공약(아래 사진) 중 하나인 추첨제 증가
※ 단, 중대형평수(85제곱미터)의 경우 규제지역 내에서만 추첨제 증가라 2023년 3월 기준 규제지역에서 해제되면 무의미(예시: 광명 자이더샵 포레나, 3585세대 중 809세대 분양)
- 규제지역의 경우 면적별로 세가지 사항이 변경된다.
- 첫째로, 60제곱미터 이하 청약을 신설
- 둘째로, 60이상 85제곱미터 이하 구간에서 추첨제를 0%에서 30% 늘렸다.
- 셋째, 85 제곱미터 이상의 경우 장기간 무주택자를 위해 가점제를 50%에서 80%로 상향.
- 출처(2022.2.24.): https://n.news.naver.com/article/011/0004022726?sid=100
[단독] 윤석열 “60㎡ 이하 청약 신설…추첨제 60%”
[서울경제] 윤석열 국민의힘 대선 후보가 60㎡ 이하 소형주택에 대해 추첨제 60%를 적용하는 청약 기준 신설안을 공약으로 내놓았다. 24일 서울경제가 입수한 국민의힘 대선 공약집에 따르면 청약
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- 출처(2023.4.3.): https://n.news.naver.com/article/011/0004174278?sid=101
'추첨제 부활' 강남…가점 낮은 2030도 청약 뛰어든다
이달부터 투기과열지구로 묶인 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)·용산구에서도 전용 85㎡ 이하 청약 물량에 대해 추첨제로 당첨자를 뽑으면서 예비 청약자들의 관심이 집중되고 있다. 강남권
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- 비규제지역(규제지역에서 해제되면) 85제곱 이하와 초과로 추첨과 가점제 여부 및 비율이 구분된다.
- 규제지역이 해제(예시: 광명)되어 중대형 평수에서 가점제를 기대한 사람들이 오히려 소외된 경우(2023.4.4. 기사)
https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004828570
"중대형 청약 노렸는데 결국 포기"…허탈해진 실수요자들
두 아이를 둔 직장인 K씨는 이달 경기 광명시에서 분양하는 ‘광명자이더샵포레나’ 중대형 청약을 준비하다가 포기하기로 마음을 돌렸다. K씨는 ‘규제지역 내 중대형(전용 85㎡ 초과)은 가점
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단, 이 경우(광명자이더샵 포레나)도 60제곱미터 이하는 현 정부 공약대로 60제곱미터 이하는 가점 40% 추첨 60%로 분양 진행함. 대형평수(85제곱미터 초과)만 추첨 100%.
2. 실거주 의무
- 실거주 관련, 머니투데이 2023. 4. 7. 기사 발췌. ( https://n.news.naver.com/article/008/0004872016?sid=101)
분양권 전매제한 완화…혜택받는 서울 13개 단지 어디?
주택법 개정안 오늘부터 시행 7일부터 분양권 전매제한 기간이 대폭 완화됨에 따라 한동안 문을 닫았던 서울 분양권 시장이 재개장한다. 주요 단지 13곳의 분양권 전매가 가능해질 전망이다. 서
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- "일부 단지는 민간택지 분양권상한제로 인한 실거주 의무가 있어 주의가 요구된다. 정부는 올해(2023년) 초 1·3 대책에서 전매제한을 완화하면서 실거주 의무도 폐지한다고 발표했다. 그러나 전매제한 완화와 달리 실거주 의무는 국회 심의를 받아야 해서 시행이 늦어지고 있다. 실거주 의무 폐지는 이달 열리는 국토교통위원회 국토법안심사소위원회에서 처음으로 논의될 것으로 보인다.
민생 법안인 만큼 통과되지 않을 가능성은 적다는 게 중론이지만 섣불리 실거주 의무가 있는 분양권을 매도·매수하는 것은 위험할 수 있다. " <머니투데이 2023. 4. 7. 기사>
3. 전매제한 기간
- 분양권 전매제한 완화
* 규제지역(강남,서초,송파+용산): 기존 10년 -> 3년
* 규제지역 제외한 서울전역(과밀지역): 1년
- 관련기사
https://n.news.naver.com/article/021/0002565425?sid=101
오늘부터 전매제한 완화… 둔촌주공 분양권 ‘들썩’
7일부터 수도권 아파트 분양권 전매제한 기간이 기존 최장 10년에서 최대 3년으로 줄어드는 가운데, 규제 완화의 대표적 수혜단지로 꼽히는 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공)
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- 관련 법령: 주택법 시행령 [별표3]
4. 두 자녀 가구 가점사항 신설
- 정부의 저출산 대책으로 3자녀 이상 가구에게만 적용되던 다자녀 가구 특별공급 물량을 2자녀 이상 가구에게도 가능하도록 함.
- 하지만 수도권 및 서울의 경우 그 효과는 미비할 것이라는 기사(매일경제 2023. 4. 3., 아래)
https://n.news.naver.com/article/009/0005111140?sid=101
‘아이 둘 이상’ 출산하면 준다는 특혜…“있으나 마나”
저출산 대책인 ‘2자녀 특공’ 공공분양 30곳 시뮬 결과 수도권 외곽 7곳만 당첨권 서울 가까운 곳 당첨 불가 정부가 저출산대책으로 2자녀 가구에게도 다자녀 특별공급에 청약할 수 있는 자격을
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5. 기타
- 중도금 대출은 DSR에 미포함/ 잔금대출 DSR포함(소득증빙 필요)
- 1주택자 청약 시 기존주택 처분의무 없음(23년 2월 28일자, 아래)
- 중도금 대출 관련 기사
- 단, 규제지역(강남3구+용산구): 중도금 50% 대출가능(=10억 분양가, 중도금이 총 60%(6억)면 10%인 (1억)은 대출불가)
6. 결론
- 서울 4개 구를 제외하고 규제지역을 해제함으로, 중대형평수(85 제곱 초과) 가점제를 바라본 사람들에게는 오히려 비규제지역에서 당첨이 여려워질 수 있음. 단, 추첨제 물량이 중소형평수(85 제곱 이하)에서 늘어나므로 가점이 낮은 사람들끼리의 신축 아파트 청약 경쟁률이 증가할 것으로 예상됨.
- 분양 후~입주 전까지 실거주의무가 폐지되지 않으면, 실거주 의무 폐지를 기대한 사람들에게 전매제한 완화는 의미가 크게 없음.
- 두 자녀 특공은 항목신설 후 가점이 얼마나 될지 좀 더 지켜보자.
- 입주자 모집공고는 청약신청 10일 전에 하도록(단 특별한 경우 5일 전) 법령(주택공급에 관한 규칙 제21조)에 명시되어있으므로 청약 희망하고자 하는 단지의 모집공고를 확인해 보자.
7. 참고사항(출처: 도서 "청약갑부" by 쇼킹부동산)
- 청약 대기자가 서울에 거주히면 안되는 이유(48쪽)
-> '2017년도 주거실태조사'(국토부와 서울시)에 따르면,
-> 서울시의 자가보유율: 48.3%
-> 전국 자가보유율 평균: 61.1%
-> 즉, 서울 거주자의 무주택 비율이 타지역보다 높고 이는 청약 수요가 높음. 실제, 2018년 이후~2021년 까지 서울 청약 경쟁률은 30대1을 넘음.
- 저자는 하남 교산 신도시를 추천.(3호선 연장이 4차 국가철도망 구축계획에 포함, 인구 31만명으로 적은편, 51쪽)
-> 그러나 개인적으로 하남의 자가비율이 47.7%로 서울보다 낮다는게 흠이라 생각함.
- 이상 끝 -