평균 4개월 정도 걸리는 토지거래허가구역 아파트 매도, 매수를 1~2개월 단기간 안에 하는 방법 및 주의사항에 대해 알아보자.
우선 토지거래허가(서울시내)의 절차부터 살펴보면,
1. 토허제 매도 매수 절차(ft. 좋은 부동산 사장님)
- 절차:
0) 계좌받고 입금(매수자 ► 매도인)
▼ 약정금의 50%, 5천만원
1) 매매약정서 체결 날인(매도, 매수인, 부동산)
▼ 약정금 잔여 5천. 매도인께.
2) 토지거래허가서 작성(매도, 매수인, 부동산)
▼
3) 토지거래허가신청(법무사무실 ► 구청)
(법령에는 온라인으로도 신청서를 받아준다고 써있으나, 실제로는 대면(서면)으로만 받는 곳이 대부분)
▼(10일~11일, 토일공휴일 제외)
4) 토지거래 허가 승인
(법무사무실 또는 부동산에서 허가증 수령)
▼
5) 계약서 작성(매도, 매수인, 부동산)
▼
6) 중도금 납부(매수자 ► 매도인)
[중도급 금액은 매매대금의 30~50%, 협의에 띠름]
▼
7) 잔금 납부(+등기, 취득세 납부 등)
이런 절차대로 빠르게 진행하려면 본인이 각 절차를 파악하고 있는 것도 중요하지만 좋은 부동산 사장님을 잘 만나는 것도 중요하다. 대부분의 사람들은 토허제 주택 매수 또는 매도가 처음이니까, 이 모든 과정을 잘 리드해 줄(도와줄) 부사님이 필요. 즉, 행운이 따라야 함.
2. 토지거래 허가 ~잔금 퀵(1.5개월) 체결 방법
- 우선 실제로 1.5개월 정도만에 약정서 체결~잔금까지도 가능하다.
- 각 과정의 텀을 없애거나 줄이면 되는데,
- 가장 중요 포인트는 토지거래허가 승인과 매도인의 이사날짜.
- 매도인 계좌에 약정금 50% 쏘는 날부터 따져보면,
• 매도인 계좌 약정금 50% 입금 D+0 = 계좌받는 날
• 약정체결(부동산 매매 약정서) D+1일
• 토허제 신청 D+2
• 토허제 승인 D+21(주말포함)
• 계약체결 D+22(토허제 승인 바로다음날)
• 중도금 송금 D+23(계약서 쓴 바로 다음날)
• 매도인 이사 D+23 또는 D+24
※ 계약체결 후 대출심사 및 승인 기간 약 2주 소요
• 잔금 D+ 45
(잔금 날짜를 더 당기고자 하면 1달 내에도 잔금을 치를 수 있겠지만, 은행 담보대출 심사기간(2주)을 고려하면 어려울 듯하다. 단, 현금 부자는 1달도 가능.)
3. 토지거래허가 참고 및 주의사항
1) 약정금.
- 아파트 토지거래허가 약정금은 보통 1억원.
- 약정금은 계약금에 포함.
- 제일처음 매수인이 매도인 계좌 받을 때 1억원의 50%인 5천만 원을 입금. 나머지는 약정서 체결당일 입금.
2) 자금조달계획서
- 부동산 연결 법무사무실의 도움을 받으면 편함.
- 양식: 부동산 거래신고등에 관한 법률 시행규칙 [별지 10호 서식]
- 파킹통장, 예금, 적금 모두 '자기자금' >>2번. 금융기관 예금액에 작성
- 기존주택 처분 금액은 '자기자금' >> 6번. 부동산 처분대금등에 기재
- 주담대 금액 등 대출액: '차입금 등' >> 10번. 금융기관 대출액 합계에 기재.
- 부부 50대 50 지분일 경우, 자금조달 계획서에도 대략 50대50 금액으로 기재. 단, 꼭 정확히 50대50일 필요는 없고(현실성 없음), 45대55 이 정도도 문제없다.
3) 중도금
- 계약금 10% 중도금 40% 잔금 50%가 일반적.
- 계약금 10%에 약정금(1억)이 포함.
- 중도금은 당사자들 합의에 의해 비율 조절가능
4) 토지거래허가신청서
(해당지역에서 살아야 하는 이유. 나름의 자소서 작성 느낌)
- 양식: 별지 9호 서식 사용
5) 은행 대출
- 약정서만으로는 주택담보대출 실행이 어려움.
- 토지거래계약 허가증 수령 후 "정식 계약서" 쓴 것으로 주담대 실행 가능.
6) 부동산 사장님
- 일반 매매보다 토허제 구역 매매 시 챙겨야 할 것이 많으므로, 토허제 아파트 매매를 많이 해본 부동산을 추천.
4. 자주 묻는 질문들
1) 법무사 끼고 진행여부
(문) 토지거래 허가구역 매수 시 허가신청부터 부동산이 연결해 준 법무사무실 끼고 진행해야 하는지?
(답) 시간을 아끼고 편리함을 위해 법무사 끼고 진행을 추천. 각종 서류들을 작성해 주고, 놓치는 내용을 케치 해준다. 토허제 승인 후 "토지거래계약 허가증" 찾는 일까지 대행해 주니 편리하다.
1-1) 이전(등기) 법무사는 누구로 해야하는지 여부.
(문) 주담대 신청 은행의 설정법무사로
등기법무사도 같이 진행하려 함. 근데 부동산에서는 토허제 신청 시 썼던 법무사로 이전법무사를 하라는데?
(답) 보통 설정(담보)법무사측에 이전(등기) 도 맡기면 조금 저렴한 측면이 있긴 한데, 그러면 토허제 신청 법무사비용은 별도로 드려야 함.
- 결론: 토허제 아파트 주담대 신청 시 법무사 이용은
• 설정 법무사: 은행 측 지정 법무사 이용
• 이전 법무사: 부동산 지정 법무사 이용을 추천
(장점: 토허제 신청 대행 수수료 절감 가능)
2) 기존주택 처분 여부
- 기 주택 처분 관련, 2025년 4월부터 변경된 사항으로, 서울시 각 구청 별 허가기준이 제각각이었기 때문에 통일했다고 보면 된다.
- 6개월 내 '매도' 또는 '임대' 허용(2025년 4월 21일 발표)
- 즉, 기존에 살던 주택은 팔거나 전세를 주면 되는 사항으로 완화(통일)되었다.
- 이 경우 "주택 추가 취득 사유 등 소명서"에 취득 사유와 기존 주택 처분 계획을 적으면 된다.
(거주해야 할 확실한 사유가 있어야 함)
3) 2년 내 전세 여부
(문) 매수 후 2년 내 전세 주어도 괜찮은지?
(답) 안된다. 2년 이후에는 가능.
4) 매수자 잔금 전 인테리어 허용해도 괜찮은지?
- 상관없다. 보통 중도금 이후 인테리어 허용.
(단, 당사자간 협의에 따름)
5) 토지거래 허가는 신청 후 얼마나 걸리는지?
- 보통 약 10일 내외. (법적으론 15일 이내)
이상 끝.